FRÅGA: Jag ska arbeta utomlands ett par år och vill hyra ut mitt hus under tiden. Hyresgästen vill att det ska ingå lite odlingsmark också. Vad är det som gäller angående besittningsskydd och sådant? Det är viktigt för mig att veta säkert att jag kan flytta tillbaka hem när jag vill.
SVAR: Mycket bra att du funderar över detta i förväg. Många känner inte till vilken stor betydelse det får om det ingår jord i upplåtelsen.
Det står i hyreslagen att om ett hyresavtal innefattar inte bara en bostad eller lokal, utan också jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska hyreslagen tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.
Detta betyder att den som hyr ett hus där det ingår trädgård fortfarande är hyresgäst och att det därmed kan vara möjligt att hyra ut sin egen bostad utan att hyresgästen får något besittningsskydd.
Men så fort ändamålet för jordens användning är jordbruk blir det en helt annan sak. Då kan varken hyreslagen eller lagen om uthyrning av egen bostad tillämpas. I stället blir hela avtalet ett jordbruksarrende.
Det är ingenting du kan påverka genom att sätta rubriken ”hyresavtal” eller genom att dela upp upplåtelsen på två separata avtal. Det är inte heller så att jordbruksmarken måste vara av en viss omfattning för att räknas. Får samma person rätt att använda både bostadshus och jordbruksmark slår reglerna om jordbruksarrende in.
De viktigaste konsekvenserna av det är dels att det finns en minimitid på fem år, dels att arrendatorn får direkt besittningsskydd – alltså en rätt att få arrendenämndens prövning av om avtalet ska förlängas efter uppsägning.
Det du behöver göra för att få ett kortare avtal som inte förlängs mot din vilja är att ansöka om arrendenämndens dispens. Det kan du göra om ni skriver i avtalet att dispens får sökas. Ansökan måste göras senast en månad från det att avtalet ingicks. Ansöker du för sent kommer avtalet gälla, men på fem år och med besittningsskydd.
Om du däremot ansöker om dispens i tid och prövningen skulle leda till att dispens inte beviljas kommer avtalet som helhet att förfalla, så där har du ett skydd mot att ingå avtal på oönskade villkor.
Den som har sakliga skäl för att vilja arrendera ut endast för en kortare tid brukar kunna få dispens – åtminstone för den första avtalsperioden. Skulle det däremot bli så att ni väljer att låta avtalet löpa vidare efter tre år är det dock inte lika säkert. Ju längre tid som går desto starkare blir arrendatorns skyddsbehov.
